Loạt ông lớn “kêu khó” khi làm nhà ở xã hội
Nhiều doanh nghiệp cho rằng cơ chế ưu đãi hỗ trợ của địa phương cho dự án nhà ở xã hội (NƠXH) vẫn còn nhiều bất cập, chưa có hướng dẫn cụ thể và sẽ rất khó triển khai, ảnh hưởng đến tiến độ dự án.
Tại Hội nghị trực tuyến toàn quốc về tháo gỡ khó khăn, vướng mắc, thúc đẩy phát triển NƠXH vào chiều ngày 06/03, Tổng Công ty Đầu tư Phát triển Nhà và Đô Thị (HUD - doanh nghiệp Nhà nước thuộc Bộ Xây dựng) xác định phát triển NƠXH là nhiệm vụ chính trị trọng tâm và đã dành một phần nguồn lực quan trọng để chủ động triển khai đầu tư các dự án NƠXH tại nhiều địa phương trong cả nước.
Hiện, HUD đã hoàn thành bàn giao, đưa vào sử dụng khoảng 3,500 căn hộ. Từ nay đến năm 2026, HUD triển khai các dự án NƠXH với 2,800 căn và hướng tới mục tiêu 17,500 căn NƠXH đến năm 2030.
Tuy vậy, HUD cho biết về thủ tục, cơ chế ưu đãi hỗ trợ của địa phương cho dự án NƠXH vẫn còn nhiều bất cập, chưa có hướng dẫn cụ thể và sẽ rất khó triển khai.
Về việc áp dụng cơ chế ưu đãi miễn tiền sử dụng đất đối với các dự án NOXH được phê duyệt trước Luật Nhà số 27/2023-QH15, HUD kiến nghị Chính phủ có những chỉ đạo cụ thể để tháo gỡ những vướng mắc đối với các dự án NƠXH trong việc đề nghị miễn tiền sử dụng đất, xác định giá đất. Cụ thể, cho phép áp dụng quy định về miễn tiền sử dụng đất tại Luật Đất đai số 31/2024-QH15 và Luật Nhà ở số 27/2023-QH15 đối với các dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư trước ngày Luật Nhà ở số 27/2023-QH15 có hiệu lực.
Về phần lợi nhuận bù đắp từ phần 20% đất thương mại sang giá bán: Trong trường hợp địa phương chưa xác định được tiền sử dụng đất tại dự án theo quy định, cho phép nhà đầu tư chủ động tính toán và tạm so sánh với giá trị tiền sử dụng đất tạm tính theo bảng giá đất công bố của địa phương ở thời điểm tính toán làm cơ sở để chấp thuận giá bán nhà ở hình thành trong tương lai của dự án. Khi đó, chủ đầu tư có thể cam kết trong trường hợp khi quyết toán dự án, nếu lợi nhuận từ phần 20% đất thương mại thấp hơn so với giá trị tiền sử dụng đất phải nộp theo quy định thì nhà đầu tư sẽ chịu phần tổn thất chi phí này.
Bên cạnh đó, quy định về trình tự thủ tục, thời gian để phát triển 1 dự án NƠXH là khá lớn. HUD kiến nghị Chính phủ xem xét rút ngắn các trình tự thủ tục, thời gian thực hiện các trình tự thủ tục. Kiến nghị Chính phủ chỉ đạo các Bộ ngành, địa phương rà soát các quỹ đất thuộc diện bàn giao để xây dựng NƠXH.
Đặc biệt, triển khai cơ chế để cụ thể hoá Chỉ thị số 34-CT/TW của Ban Bí thư ngày 24/5/2024 về tăng cường sự lãnh đạo của Đảng đối với công tác phát triển NƠXH trong tình hình mới, trong đó có nội dung nghiên cứu thành lập, thiết lập cơ chế hoạt động của doanh nghiệp nhà nước chuyên đầu tư phát triển NƠXH, kiến nghị Chính phủ xem xét ban hành cơ chế đặc thù lựa chọn, giao nhiệm vụ cho các doanh nghiệp nhà nước có đủ uy tín, năng lực kinh nghiệm chủ động sử dụng nguồn vốn và đề xuất thực hiện đầu tư các dự án NƠXH tại các địa bàn có nhu cầu cao để đẩy mạnh nguồn cung.
Làm NƠXH bằng mô hình nhà bê tông lắp ghép
Chủ tịch Tập đoàn Kim Oanh cho biết đặt mục tiêu phát triển 40,000 căn NOXH từ nay đến năm 2028. Cùng với đó, Công ty triển khai nhà ở thương mại giá hợp lý (từ 950 triệu – 1.6 tỷ đồng/căn với 1-2 phòng ngủ), đảm bảo chất lượng, tiện ích và vị trí thuận lợi.
Tuy nhiên, để hoàn thành mục tiêu, cần sự phối hợp toàn hệ thống chính trị nên Kim Oanh đề xuất mở rộng diện tích và phân khúc: Singapore xây NƠXH 3-4 phòng ngủ, phù hợp gia đình đa thế hệ, phân loại theo thu nhập.
Xây dựng theo nhu cầu (đăng ký trước, tránh lãng phí nguồn lực); hỗ trợ tài chính linh hoạt với lãi suất ưu đãi (1-2%) cho người thu nhập thấp, chính sách phù hợp từng nhóm; và đảm bảo chất lượng NƠXH tại Singapore bền vững 2-3 thế hệ, giá trị tăng dần.
Ngoài ra, Tập đoàn Kim Oanh đề xuất thêm Việt Nam có thể áp dụng mô hình nhà bê tông lắp ghép: thi công nhanh, tiết kiệm chi phí, bền vững 50 năm, phù hợp địa chất yếu.
Tuy nhiên, Tập đoàn Kim Oanh cho rằng thách thức lớn là giải ngân vốn vay. Nhiều dự án của Công ty hoàn thiện sớm nhưng ngân hàng chậm giải ngân, gây lãng phí và khó khăn cho cả doanh nghiệp lẫn người mua.
Do đó, Tập đoàn Kim Oanh kiến nghị đảm bảo chương trình tín dụng cho vay 120 ngàn tỷ đồng và lãi suất ổn định 10 năm; đánh giá lại nhu cầu thực tế; tạo cơ chế hỗ trợ quỹ đất, đặc biệt tại TPHCM.
Tại Hội nghị, Tổng Công ty Viglacera - CTCP (HOSE: VGC) đề xuất Chính phủ về việc giao chủ đầu tư đã được Thủ tướng kết luận, làm theo thiết kế, giá được phê duyệt, khách hàng cũng được phê duyệt nên không cần đấu thầu. Đề nghị giao thẳng cho đơn vị nào đủ năng lực để làm cho nhanh vì thủ tục này tốn rất nhiều thời gian.
Ngoài ra, VGC đang triển khai các dự án NƠXH tại các khu công nghiệp. Có thực tế là các chủ khu công nghiệp mong muốn thuê các toà nhà, sau đó lắp đặt nội thất và cho công nhân vào ở miễn phí. Có nghĩa là công nhân Việt Nam sẽ được vào ở các toà nhà mà chủ khu công nghiệp thuê lại từ các chủ đầu tư NƠXH. Tuy nhiên, điều này đang vướng quy định, đối tượng chủ khu công nghiệp không được thuê NƠXH, rất mong sớm được tháo gỡ vấn đề này.
Viglacera đang thực hiện 10 dự án NƠXH với số căn hộ là 17,200, đã bàn giao cho Hà Nội 5,500 căn đi vào sử dụng.
Tập đoàn VINGROUP - CTCP (HOSE: VIC) cũng kiến nghị Thủ tướng cho phép các địa phương được chỉ định thầu, chỉ định nhà đầu tư và rút ngắn thủ tục hoặc cho làm song song. Vingroup đã đăng ký từ nay đến năm 2030 xây dựng 500 ngàn căn NƠXH.
Cần lập Ban chỉ đạo quốc gia về NƠXH
Tập đoàn Hoàng Quân xin kiến nghị 5 vấn đề: như việc cần có Ban chỉ đạo quốc gia về NƠXH và nhà ở thu nhập thấp; các Bộ, ngành có liên quan cần có Ban chỉ đạo về NƠXH tại Bộ để xử lý, giải quyết những vướng mắc cụ thể; kiến nghị ngân hàng Nhà nước cần chủ trì liên tục phối hợp các ngân hàng để giải ngân cho các dự án NƠXH.
Cần có số hoá dữ liệu để dễ dàng tìm kiếm, phân loại được đối tượng có NƠXH; nên chỉ định thầu cho các dự án NƠXH dưới 2,000 tỷ đồng, còn các dự án lớn hơn thì thực hiện đấu thầu.
Tập đoàn Hoàng Quân đã đăng ký thực hiện 50,000 sản phẩm căn hộ NƠXH từ năm 2022 đến năm 2030. Đến nay, công ty đã triển khai xây dựng chuỗi 24 dự án NƠXH với hơn 35,000 căn.
Hay Tổng Công ty Đầu tư phát triển hạ tầng đô thị (UDIC) cũng nêu 4 nhóm vấn đề về vướng mắc, khó khăn. Thứ nhất là một số vướng mắc, khó khăn trong phát triển, triển khai NƠXH như về quỹ đất và thời gian phê duyệt dự án. Thứ 2 là cơ chế ưu đãi với nhà đầu tư và chủ đầu tư. Vướng mắc thứ 3 là cơ chế ưu đãi tín dụng. Thứ 4 là sự giao thoa và lúng túng về các thủ tục hành chính giữa các luật mới và luật cũ vẫn còn giá trị hiện hữu.
Đồng thời, UDIC kiến nghị các giải pháp như chính sách về NƠXH, Nhà nước đóng vai trò chủ đạo trong chính sách này, doanh nghiệp và người dân là người đồng hành; cần sớm ban hành chính sách về thí điểm giao đất không qua đấu thầu cho các doanh nghiệp; cần quan tâm, chỉ đạo sớm thực hiện việc thí điểm quỹ phát triển NƠXH, hoặc là mô hình định chế tài chính phù hợp để phát triển NƠXH dài hạn.
Một số cơ chế ưu đãi tại Điều 85 Luật Nhà ở và Nghị định 100 năm 2024 cần được điều chỉnh. Ví dụ kiến nghị nâng lợi nhuận định mức từ 10 lên 15, 20%, kiến nghị về hỗ trợ tiếp cận các nguồn vay vốn như thời gian thẩm định ngắn lại, thời gian cho vay dài lên để đảm bảo nguồn vốn cho các nhà đầu tư…
Ngoài ra, UDIC có một số kiến nghị khác như áp dụng cơ chế mở cửa liên thông để rút ngắn thời gian phê duyệt dự án, ưu tiên NƠXH vào danh mục đầu tư trọng điểm, được hưởng chế độ phê duyệt nhanh, phê duyệt gọn, xây dựng hạ tầng xã hội, hạ tầng khung đất, khung dự án NƠXH để thu hút nhà đầu tư.
Thanh Tú
