StockNews
Ngày đăng: 15/09/2020
Hơn nửa năm lên sàn, tân binh An Gia để lại nỗi thất vọng? Back

Hơn nửa năm lên sàn, tân binh An Gia để lại nỗi thất vọng?

Đầu năm 2020, tân binh CTCP Đầu tư và Phát triển Bất động sản An Gia (HOSE: AGG) khiến nhiều nhà đầu tư mong đợi khi sở hữu “hồ sơ đẹp” trước khi lên sàn. Tuy nhiên, sau hơn nửa năm niêm yết trên HOSE, kết quả kinh doanh gặp khó khăn cùng với sự “ra đi” của cổ đông lớn, liệu AGG vẫn còn những điểm sáng nào hay chỉ là nỗi thất vọng?

Cổ đông lớn “rời bỏ” sau khi lên sàn, giá cổ phiếu đạt đỉnh 52 tuần

An Gia được thành lập vào năm 2006 và hoạt động trong lĩnh vực tư vấn, dịch vụ Bất động sản (BĐS). Năm 2012, Công ty cổ phần hóa, vốn điều lệ 100 tỷ đồng. Năm 2014, An Gia chuyển hướng sang nhà phát triển bất động sản. Năm 2015, cái tên An Gia được biết đến nhiều hơn sau cú bắt tay chiến lược với quỹ đầu tư Creed Group (Nhật Bản) trước khi chính thức niêm yết trên HOSE với mã giao dịch AGG vào đầu năm 2020.

Trong xuyên suốt quá trình trên, Công ty tiếp tục hợp tác chiến lược với Hoosiers, Actis, Hyundai E&C, Coteccons… và cho ra mắt 9 dự án lớn nhỏ khác nhau, vốn điều lệ của Công ty cũng tăng lên 750 tỷ đồng.

Quá trình thay đổi vốn điều lệ của AGG. Đvt: Tỷ đồng
Nguồn: BCTN năm 2019 của AGG

Như vậy, từ một nhà môi giới bất động sản với vốn điều lệ vỏn vẹn trăm tỷ đồng, An Gia đã vươn mình thành nhà phát triển bất động sản có tiếng với vốn hóa hơn 2,100 tỷ đồng (tại 08/09/2020) đồng thời nằm trong top 20 doanh nghiệp bất động sản vốn hóa cao nhất thị trường.

Thành công của An Gia ngoài dấu ấn của vị Chủ tịch Nguyễn Bá Sáng, không thể không kể đến các đối tác chiến lược mà nhất là Creed Group - đơn vị đã từng góp vốn 200 tỷ USD vào An Gia để mua lại cổ phần với tỷ lệ sở hữu 20% và cùng tham gia đầu tư vào dự án với tỷ lệ góp vốn 50%.

Cơ cấu cổ đông lớn của AGG hai năm gần nhất
CTCP Quản lý và Đầu tư Trường Giang thuộc sở hữu của Chủ tịch Nguyễn Bá Sáng. Cuối 2019, Creed Group đang nắm hơn 12% cổ phần của AGG. Nguồn: VietstockFinance

Tuy nhiên, dù đã có nhiều năm đồng hành cùng An Gia nhưng chỉ sau nửa năm doanh nghiệp này lên sàn, Creed Group đã thoái ra hơn 3.7 triệu cp AGG, ước tính thu về gần 100 tỷ đồng, tỷ lệ sở hữu giảm từ 12% về 7%.

Điều này khiến nhiều nhà đầu tư băn khoăn, liệu đây chỉ đơn thuần là việc chốt lời sau thời gian dài đầu tư hay còn do tiềm năng của AGG không còn đủ hấp dẫn? Bởi trước đó, Creed Group từng khẳng định sẽ đồng hành lâu dài cùng An Gia.

Đáng chú ý, sau khi Creed Group hoàn tất thoái 3.7 triệu cổ phần tại An Gia (10/08/2020), giá cổ phiếu của doanh nghiệp này liên tục tăng vọt và thiết lập mức đỉnh mới, tính đến kết phiên sáng 09/09, cổ phiếu AGG đang được giao dịch tại mức giá 28,950 đồng/cp, tương ứng tăng hơn 24% kể từ thời điểm Creed Group thoái vốn, đây cũng là mức đỉnh 52 tuần mới của AGG. Cùng với đó, thanh khoản của cổ phiếu cũng có sự gia tăng, trung bình đạt hơn 500 ngàn cp/phiên trong 1 tháng qua, tương ứng tăng đến 67% so với tháng trước đó.  

Diễn biến giá cổ phiếu AGG kể từ khi niêm yết
Nguồn: VietstockFinance

Lên sàn với các chỉ số tài chính đẹp

Theo BCTN năm 2019 của AGG, Công ty duy trì mô hình cấu trúc đầu tư đặc thù thông qua hệ thống các công ty nắm giữ dự án (Holding Company) và công ty dự án (Project Company). Qua đó, mô hình này cho phép An Gia hợp tác với các đối tác bên ngoài (nhà đầu tư chiến lược, nhà đầu tư tài chính) để cùng phát triển dự án.

Cấu trúc đầu tư của An Gia

Nguồn: BCTN năm 2019 của AGG

Theo CTCK MBS, cấu trúc đầu tư trên giúp AGG đạt được hiệu quả đầu tư (IRR) đáng mơ ước khi mức góp vốn thực tế khoảng 20% (capital contribution) nhưng lại hưởng tỷ lệ phân chia lợi nhuận đến hơn 50%.

Khi AGG được niêm yết trên HOSE, biên lãi gộp của Công ty đạt 73%, biên lãi ròng lên đến 97%, tỷ suất sinh lời ROE và ROA lần lượt đạt 28% và 8% (BCTC hợp nhất sau kiểm toán 2019), cao hơn nhiều so với mặt bằng chung của các doanh nghiệp cùng ngành (peer group).

Mặc dù mang theo các chỉ số đẹp khi lên sàn, nhưng AGG vẫn khiến nhà đầu tư băn khoăn trước những giao dịch “chồng chéo” với bên liên quan. Chẳng hạn như, tại thời điểm cuối năm 2019, Công ty đã phát sinh 368 tỷ đồng phải thu về cho vay ngắn hạn và 144 tỷ đồng phải thu ngắn hạn khác đối với các bên liên quan.


Nguồn: BCTC hợp nhất kiểm toán năm 2019 của AGG

Hơn nữa, An Gia đôi khi cũng vừa là người đi vay đồng thời cũng là người cho vay đối với cùng 1 bên liên quan. Như đối với Gia Linh (bên liên quan), trong năm 2019, AGG vừa thu gốc cho vay hơn 148 tỷ đồng, vừa đi vay ngược lại 73 tỷ đồng và trả lãi vay đến hơn 6 tỷ đồng.

Nửa năm chông chênh

Trong nửa năm qua, tình hình kinh doanh của nhà phát triển bất động sản này cũng có nhiều điểm đáng chú ý.

AGG không có doanh thu từ việc bán căn hộ, trong khi cùng kỳ con số này đạt hơn 79 tỷ đồng. Nguồn thu của Công ty trong 6 tháng đầu năm chủ yếu đến từ dịch vụ tư vấn, môi giới và tiếp thị. Qua đó, doanh thu thuần của AGG chỉ chạm ngưỡng 60 tỷ đồng, giảm mạnh 67% so cùng kỳ. Biên lãi gộp của An Gia cũng sụt giảm nghiêm trọng từ 66% (6T2019) xuống còn 35% (6T2020). Chưa kể, phần lỗ trong Công ty liên kết của An Gia lại tăng cao, đạt 11 tỷ đồng, trong khi cùng kỳ chỉ lỗ hơn 258 triệu đồng.

Tưởng rằng với những yếu tố trên, doanh nghiệp sẽ báo lỗ sau nửa chặng đường 2020. Nhưng với 207 tỷ đồng doanh thu tài chính, AGG đã có cú chuyển mình ấn tượng và ghi nhận 190 tỷ đồng lãi ròng, gấp 3 lần cùng kỳ.

Thực tế, việc ghi nhận doanh thu tài chính này tương đồng với cấu trúc đầu tư của An Gia đã nêu trên. Cụ thể, vào ngày 26/06/2020, AGG đã hoàn tất việc mua thêm 5% cổ phần của CTCP Tư vấn Hoàng Ân và nâng tỷ lệ sở hữu tại đây lên 50.01%. Qua đó, AGG chính thức nắm quyền kiểm soát Hoàng Ân và trở thành công ty mẹ của doanh nghiệp này. Đồng thời, AGG cũng nắm quyền kiểm soát Phước Lộc do Hoàng Ân sở hữu 99.98%.

Chính vì lẽ đó, phần chênh lệch giữa giá trị hợp lý của Công ty Hoàng Ân (tại ngày hợp nhất kinh doanh) và giá trị khoản đầu tư AGG đã bỏ ra trước đó đã được ghi nhận vào doanh thu tài chính của AGG khiến lãi thuần từ HĐKD cũng như lãi ròng của Công ty tăng cao vào cuối kỳ chốt sổ.

Đồng thời, việc hợp nhất trên cũng là nguyên nhân chính khiến hàng tồn kho của AGG tăng cao 88% so với thời điểm đầu năm, đạt 4,907 tỷ đồng do ghi nhận thêm giá trị dở dang của Dự án The Sóng (Hoàng Ân là chủ sở hữu của dự án The Sóng). Được biết, đây là dự án tổ hợp khách sạn - căn hộ du lịch biển 5 sao, hợp tác giữa An Gia và Creed Group được ra mắt vào 1 năm trước (tháng 8/2019). Tổng diện tích sàn của The Sóng lên đến hơn 123 ngàn m2 và dự kiến cung ứng hơn 1,500 sản phẩm ra thị trường. Hiện, The Sóng đang trong quá trình xây dựng và dự kiến hoàn thành vào quý 1/2022.

Hàng tồn kho của AGG liên tục tăng vọt
Đvt: Tỷ đồng
Nguồn: BCTC hợp nhất của AGG

Bên cạnh hàng tồn kho, nợ vay của AGG cũng liên tục gia tăng. Cụ thể, vào thời điểm đầu năm 2019, phần nợ vay của Công ty rơi vào khoảng 362 tỷ đồng. Tuy nhiên đến cuối năm, mức nợ vay này đã nhanh chóng vượt ngưỡng 1,070 tỷ đồng. Hơn nữa , tỷ lệ nợ vay trên vốn chủ sở hữu của Công ty cũng tăng cao từ 43% lên 74%. Trong báo cáo mới nhất của AGG, tại ngày 30/06/2020, nợ vay của AGG tiếp tục gia tăng 20% so với thời điểm đầu năm lên 1,283 tỷ đồng. Dù vậy, tỷ lệ nợ vay trên vốn chủ sở hữu của Công ty lại có sự cải thiện khi đã giảm về mức 67%.

Tương lai sẽ ra sao?

Theo tiến độ các dự án đang thực hiện, trong năm nay An Gia sẽ bàn giao 2 dự án ở quận 7 là River Panorama 1&2 với doanh thu ước đạt hơn 2,600 tỷ đồng. Đây cũng là 2 dự án chiếm phần lớn tỷ trọng hàng tồn kho của An Gia sau dự án The Sóng.

Hơn nữa, số tiền người mua trả trước (chủ yếu là khách hàng cá nhân mua căn hộ dự án) của An Gia tại thời điểm cuối quý 2 cũng tăng cao 60% so với thời điểm đầu năm, đạt hơn 2,033 tỷ đồng, cho thấy tiến độ bán hàng của An Gia vẫn khá tốt. Qua đó, nhiều khả năng KQKD của AGG sẽ có sự khởi sắc vào 2 quý cuối năm.

Xa hơn, Công ty vẫn còn nhiều dự án như Sky89, The Sóng, The Address, Westgate...để đảm bảo nguồn thu của mình trong các năm tới. Dù vậy cũng phải nói thêm rằng, quỹ đất của An Gia dù có giấy tờ pháp lý rõ ràng nhưng tổng quy mô khoảng 80 ha thì vẫn còn khá khiêm tốn so với các nhà phát triển bất động sản cùng phân khúc khác.

Vì thế, việc tìm kiếm và phát triển thêm được quỹ đất sạch đóng vai trò trọng yếu cho đà tăng bền vững của An Gia trong dài hạn. Theo ban lãnh đạo của An Gia, Công ty dự kiến sẽ dùng từ 5,000 - 10,000 tỷ đồng mỗi năm để tạo quỹ đất.

Dự phóng tình hình triển khai một số dự án của An Gia
Nguồn: Mirae Asset Vietnam

Ngoài ra, bên cạnh các lợi ích mà cấu trúc đầu tư của An Gia đã mang lại thì cũng vô hình trung tạo ra mô hình quản trị chứa đựng nhiều rủi ro nếu không được kiểm soát chặt chẽ khi An Gia đang có hơn hàng chục công ty con và công ty liên kết. Chỉ riêng ông Nguyễn Bá Sáng đã làm Chủ tịch HĐQT của 5 Công ty và Tổng Giám đốc của 9 Công ty.

Dù là nhà phát triển bất động sản với tỷ lệ hấp thụ dự án luôn ở mức cao, nhưng không phải vì thế mà An Gia chưa từng dính bê bối khi dự án The Star của Công ty tuy đã được bàn giao từ tháng 4/2017 nhưng cho đến nay đã hơn 3 năm trôi qua, các hộ dân vẫn chờ đợi sổ hồng trong vô vọng khi An Gia và chủ đầu tư cũ là CTCP Đầu tư Xây dựng Tân Bình vẫn chưa giải quyết dứt điểm vấn đề liên quan đến thuế.

Nhìn chung, có được “hồ sơ đẹp” trước khi lên sàn là điều mà doanh nghiệp nào cũng mong muốn. Tuy nhiên, doanh nghiệp với quá khứ huy hoàng như AGG liệu có tiếp tục tỏa sáng sau khi lên sàn hay không, đây là điều còn phụ thuộc bởi nhiều yếu tố. Với những gì mà An Gia thể hiện trong nửa năm qua, khó khăn trong kinh doanh là điều có thể thấy được, tuy nhiên doanh nghiệp này vẫn còn tiềm tàng những điểm sáng về sức khỏe tài chính nói chung cũng như sự đảm bảo nguồn thu từ các dự án nói riêng.

Huyền Vũ

FILI

Nguồn: Vietstock Finance

GIAO DỊCH TRỰC TUYẾN
PHS-HOME TRADING
PHS-WEB TRADING
PHS-MOBILE TRADING
BẢNG ĐIỆN PHS
908.27
-0.31 (-0.03%)
106.01
+0.87 (+0.83%)
60.66
0 (0.00%)
Chỉ số thế giới
Chỉ số Giá Thay đổi
Dow Jones 27,174.0 +358.5 (+1.3%)
S&P500 3,298.5 +51.9 (+1.6%)
FTSE 100 5,842.7 +19.9 (+0.3%)
Hang Seng 23,235.4 -75.7 (-0.3%)
Nikkei 225 23,204.6 +116.8 (+0.5%)
PHS – Phân tích cuối phiên
backGiờ kết sổ -   next